2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得した人は3年以内に所有権移転登記をしなければならないと規定されました。
この新たな規則の重要なポイントは、「過去に相続した不動産も含めて適用される」ということ。つまり、亡くなった方の名義になっている不動産を持っているすべての人に適用されるルールです。
過去に相続した不動産の登記を済ませていない方、相続登記がいまいち分からないという方は、この機会にぜひ知っておいてください。
相続登記とは？
一般的に「相続登記」と呼ばれる手続きは、相続によって取得した不動産の所有権を移転する登記のことを指します。
相続にせよ売買にせよ、不動産の所有者を示す登記は自動的には変わりません。取得した方が登記申請をして初めて、登記簿上の所有者が変更されるのです。
2024年4月から相続登記が義務化
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、相続登記の手続きをしなければなりません。
相続登記が相続人の義務に
不動産の所有者が所有権を登記することは、本来の意味では「所有者の権利」という位置づけです。
しかし不動産登記法の改正により、「不動産を相続した人は、相続したことを知ったときから3年以内に所有権移転登記をしなければならない」と定められ、義務であることが明確化されました。
相続したことを知ったときは、通常は相続開始日、つまり被相続人が亡くなった日のことです。ただし、合理的な理由によって相続開始を知り得なかったときや、先順位の法定相続人が相続放棄をしたことによって相続人になった場合など、起算日が異なるケースもあり得ます。
相続登記の手続きの方法
相続登記は、対象不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記申請書と、所有権移転の根拠となる書類などを提出して行います。実家の相続などで遠方の不動産を取得したとしても、 管轄法務局以外では申請できない点に注意しましょう。
登記申請書は法務局のHPからダウンロードできるため、申請書の作成自体はそれほど難しくないかもしれません。
しかし、所有権移転登記の根拠を示す書類は、「どのような相続手続きによって誰が不動産を取得したか」によって変わります。ご自身で書類を用意するのが難しければ、専門家の力を借りるのもよいでしょう。
相続財産を取得する過程は、主に①法定相続分通りに取得②遺言によって取得③遺産分割協議によって取得―の3通りに分かれます。
①は民法に定められた基本的な相続方法であるため、相続人であることを示す戸籍などがあれば問題ありません。他方、②③の場合は「相続があった」という事実だけでは、特定の人が不動産を取得する根拠を示すには足りません。
このため②の場合は遺言書、③の場合は遺産分割協議書などの書類が必要とされるのです。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な主な書類は、以下のとおりです。
- 相続登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 固定資産評価証明書
ただしこれは、先に挙げた①法定相続分通りに不動産を取得する場合です。
遺言による場合には遺言書自体が、遺産分割協議で不動産を取得する人を決めた場合には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。
相続登記にかかる費用
相続登記を申請する際には、不動産の評価額に応じた登録免許税が必要です。税率は固定資産評価額の1,000分の4と定められています。
| 登録免許税＝不動産の固定資産評価額×0.4％ |
固定資産評価額は、市役所などで取得できる固定資産評価証明書に記載されています。仮に評価額が1,000万円であれば、登録免許税は4万円です。
ただし、法定相続人以外の方が「遺贈」によって不動産を取得した場合には、税率が1,000分の20となります。
| 登録免許税＝不動産の固定資産評価額×2％ |
申請に必要な費用はこれだけですが、実際には戸籍謄本などの書類の取得の実費が必要です。
被相続人が出生から死亡までに何度も本籍地を移していたり、相続人の人数が多い場合は必要な通数が多くなり、費用だけでなく取得に必要な時間や労力も多くなる点に注意しましょう。
これらの登記を専門家に委ねる場合には、別途報酬が必要になります。司法書士に依頼した場合、５～15万円ほどが目安です。
義務化の背景は？
不動産の所有権登記は本来「所有者であることを第三者に示す」という意味合いのもので、言ってみれば所有者の権利です。
しかし、相続によって所有者が変わったケースでは、相続人が所有権移転登記をせずに登記名義人が亡くなった方のままの状態になっているケースが少なくありません。
特に山林などでは、相続人が活用方法を見いだせずにそのまま放置し、さらに2次相続の発生などによって権利が細分化され、結果的に所有者が分からなくなるような事例も散見されました。
所有者が不明となった土地は、例えば国が事業用地に利用したいと考えたとしても、土地を取得するための交渉すらできません。「土砂災害を防ぐために砂防ダムの建設を計画したが、建設用地の所有者が不明で土地の取得ができない」などの場面を想像すれば分かりやすいでしょう。
このような事態を防ぐために始まったのが、相続登記を「義務」とする制度です。
相続登記をしなかったときの罰則
義務化に伴って、不動産を相続して3年以内に登記できなければ10万円以下の過料が科せられるという罰則規定も設けられています。
さらに注意が必要なのは、過去に相続した不動産も登記をしていなければ罰則の対象になるということです。
過去に不動産を相続し、相続登記を完了していない場合には、できるだけ早めに手続きを行いましょう。
遺産分割が終わらない場合は相続人申告登記
「不動産の相続から3年以内」という期限が設けられてはいるものの、遺産分割協議がまとまらず、誰が不動産を取得するかが決まらないことも考えられます。
このようなケースでは、相続人が「相続が開始したこと」だけを申請することで、義務を履行したとみなされる救済措置が取られます。これが「相続人申告登記」という制度です。
期限内に相続登記を完了することが難しければ、この制度を利用しましょう。
不要な土地は相続土地国庫帰属制度を検討
相続登記の義務化に先立ち、「相続土地国庫帰属法」が2023年4月に施行されました。これは、相続などによて取得した不要な土地を手放して、国の所有にすることを認める法律です。
土地などの不動産の所有者には、その管理責任が生じます。
荒地のまま放置していれば不法投棄を招いたり、建物が劣化すれば倒壊したりなどの危険も否めません。このような事態を招かないために、適切な状態を維持しなければならないのです。
つまり不動産の所有には、固定資産税などの金銭的な負担以外にも、維持管理に要する労力などの負担も生じます。仮にその不動産が不要なものであれば、手放すことのメリットが大きいケースもあるでしょう。
しかし、不動産は必ずしも容易に手放せるとは限りません。住宅などに利用できる土地であれば問題ない場合が多いですが、農地や山林などは活用方法が限られるうえ、売却に際して許可などの行政手続きが必要なこともあるからです。
この制度を利用すれば、不要な土地を手放し国の所有とすることができます。とはいえ、制度を利用できるのは一定の要件を満たした土地に限られるほか、金銭的な負担も生じることを覚えておきましょう。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
相続登記をしないリスク
相続登記の義務化により、登記を怠ると過料が科されるという罰則が設けられましたが、そもそも登記をしていなければ、その不動産を処分しようと考えたとしても支障が出る恐れがあります。
所有者本人が売却しようと思っても、登記名義人が被相続人のままであれば、買主に所有権を移転することができません。結局のところ、その段階で相続登記をしたうえで、さらに売買による所有権移転登記をしなければならないのです。
また複数の相続人が共有したまま登記をしなければ、さらに大きなリスクを背負います。
その状態で次の相続が発生すると、持分割合が細分化され、所有者が分かりにくくなるからです。共有している当人ですら持分を所有していることを知らない、などのケースも決して珍しくはありません。
共有物件の処分には所有者全員の合意が必要となりますから、売却しようと思ってもそれが困難になってしまうのです。
相続登記は早めの手続きを
相続によって不動産を取得した場合はもちろん、過去に相続した不動産の登記が未了の方は、できるだけ早めに登記申請を行いましょう。長期間にわたって登記を放置してしまうと、所有者の特定が難しくなる可能性も否めません。
前述のとおり、複数人が共有したまま次の相続が発生すると、共有持分の割合が細分化され共有者がどんどん増えていってしまいます。はじめは兄弟・姉妹など比較的近しい間柄の共有者だけであったとしても、時間の経過とともにその配偶者や子ども、孫などと共有者が増え、手続きが困難になる恐れも生じます。
相続登記が義務化されたこの機会に、ぜひご家族で話し合ってみてください。
投稿者プロフィール
- 千葉県松戸市の行政書士です。
